房地产税务发票：预售与交房阶段开具要求
时间：2025-11-07
房地产行业具有开发周期长、资金占用量大、业务流程复杂等特点，其税务发票开具在预售和交房两个关键阶段，因业务性质和税务政策的不同，存在明显的差异，房地产企业需严格按照相关规定进行操作，确保发票开具的合规性。
在预售阶段，房地产企业在取得《商品房预售许可证》后，即可开始向购房者收取预售款。根据《国家税务总局关于发布 <房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法> 的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）的规定，房地产企业收到预收款时，应开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。开具该发票时，票面 “货物或应税劳务、服务名称” 栏需明确填写 “房地产项目预售款”，“税率” 栏应选择 “不征税”，“税额” 栏填写 “***”，“备注” 栏需注明房地产项目的名称、项目所在的县（市、区）名称以及预收款的性质（如 “预收购房款”）。
这种 “不征税” 发票仅作为购房者缴纳预售款的收款凭证，不具备增值税抵扣功能，也不能作为购房者办理房屋产权登记的有效凭证，更不能作为房地产企业税前扣除的凭证。其主要作用是向购房者证明已缴纳相应的预收款，同时便于房地产企业对预收款进行核算和管理，以及向税务机关申报预缴增值税。房地产企业需按照规定的预征率（一般计税方法计税的，预征率为 3%；简易计税方法计税的，预征率为 5%）计算预缴增值税，并在取得预收款的次月纳税申报期内，向主管税务机关申报缴纳。
当房地产项目达到交房条件，即完成竣工验收备案，且房地产企业与购房者办理完毕房屋交接手续后，便进入交房阶段。此时，房地产企业需根据购房者的身份（企业或个人）和需求，为其重新开具增值税专用发票或增值税普通发票。若购房者为增值税一般纳税人，且购买房屋用于生产经营，房地产企业应开具增值税专用发票，以便购房者进行进项税额抵扣；若购房者为个人或小规模纳税人，或购买房屋用于免税项目、集体福利、个人消费等，则开具增值税普通发票。
开具交房阶段的发票时，票面信息需进行全面更新和完善。“货物或应税劳务、服务名称” 栏需具体填写房地产项目的名称及对应的房屋户型、房号，如 “XX 小区 1 号楼 1 单元 101 室商品房”；“规格型号” 栏可填写房屋的建筑面积或套内建筑面积；“单位” 栏填写 “套”；“数量” 栏填写 “1”；“单价” 栏填写房屋的单价（可按建筑面积或套内建筑面积计算）；“金额” 栏填写房屋的总价款（不含税金额）；“税率” 栏根据房地产企业的计税方法填写，一般纳税人采用一般计税方法的，税率为 9%，采用简易计税方法的（如房地产老项目），税率为 5%，小规模纳税人税率为 5%；“税额” 栏按 “金额 × 税率” 计算填写；“备注” 栏需注明房地产项目的名称、项目所在的县（市、区）名称以及房屋的建筑面积和套内建筑面积。
特别需要注意的是，房地产企业在预售阶段开具的 “不征税” 发票，在交房阶段开具正式发票前，需及时收回并作废。若购房者因特殊原因（如发票已用于其他用途）无法退回原 “不征税” 发票，房地产企业需在新开具的正式发票 “备注” 栏中注明原 “不征税” 发票的代码、号码及开具金额，以便税务机关核查，避免出现重复计税或发票滥用的情况。此外，房地产企业需在开具正式发票的当期，将预售阶段预缴的增值税额，在当期应纳税额中抵减，抵减不完的，可结转下期继续抵减。同时，房地产企业需按照规定及时申报缴纳企业所得税、土地增值税等相关税费，确保税务合规。
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